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Guide immobilier

Accéder à la propriété Quelques précautions élémentaires Les frais de notaires Les frais annexes Le compromis de vente L'acte de vente L'achat à deux L'achat en copropriété

Vous vendez Le contrat prioritaire La présentation aux acquéreurs Le suivi

Quelques précautions élémentaires

Avant d’acquérir un bien immobilier, il convient d’observer quelques précautions car l’acte d’achat a des conséquences sur le long terme.

Définir clairement votre objectif

Dressez le portrait robot de votre logement idéal en répondant aux questions suivantes :

• Neuf ou ancien ?
  C’est sans doute la première question. Certains trouvent que le neuf manque de charme et d’autres trouvent qu’il présente des avantages de confort et de praticité non négligeables…
• Quel quartier et quel emplacement dans le quartier ?
  Vous pouvez aussi raisonner à l’inverse en éliminant systématiquement des zones ou des rues : renseignez vous sur le voisinage, la sécurité, la fréquentation, le bruit, la circulation, le stationnement etc.
• Quelle surface minimum et quelle distribution en fonction de la composition de la famille ?
• Quels éléments de confort ?
  Ascenseur, gardien, cave, parking, exposition, balcon, terrasse, cheminée, porte blindée…
• Avec ou sans travaux ?
• Comment est-il desservi ? Quels commerces de proximité ? Quels établissements scolaires ? Espaces verts ?
• Soyez attentif au moment de la visite
  Vérifiez l'état des fenêtres, de l'installation électrique, de l'installation de gaz, de la plomberie et le type de chauffage. Ces éléments peuvent avoir une grosse incidence sur les futurs frais mensuels.

Et surtout : Quelle fourchette de prix ? Vous devez impérativement prévoir dans votre budget tous les frais annexes qui représentent des sommes conséquentes. Vous les trouverez détaillés dans les rubriques frais annexes et frais de notaire.

Songez aussi à demander le montant de la taxe foncière, de la taxe d'habitation, et des charges qui vous incomberont par la suite.

Enfin, renseignez-vous sur les travaux en cours ou prévus dans l’immeuble dans lequel vous achetez. S’ils ne sont pas votés et payés, vous devrez en assumer une partie en tant que futur copropriétaire (dans le cas d’un achat en copropriété).

Enfin, si vous envisagez d’acquérir une maison individuelle, contactez la mairie pour connaitre les règles d'urbanisme applicables à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez d'entreprendre des travaux.

Vérifier les obligations avant-ventes

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est important de vérifier que tous les contrôles obligatoires ont été effectués. N’hésitez pas à demander les attestations et certificats, c’est votre droit.

Le « métrage Loi carrez »

La Loi Carrez du 18 décembre 1996 prévoient de faire figurer, dans les avant-contrats et les contrats de vente, la superficie exacte des lots de copropriété.

Le diagnostic amiante

Si le bien que vous achetez est situé dans un immeuble ou une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, votre vendeur a l'obligation d’y faire effectuer un diagnostic pour vérifier l’absence (ou la présence) d’amiante. Cet état doit être annexé au compromis de vente.

La recherche de plomb

Si l’immeuble dans lequel vous achetez est construit avant le 1er janvier 1949, et situé dans une zone d’accessibilité au plomb (vous pouvez le vérifier auprès de la préfecture), la loi du 29 juillet 1998 prévoit que le vendeur doit fournir un état d'accessibilité au plomb établi depuis moins d’un an. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

L’état parasitaire

Il certifie l’absence de termites pour les immeubles ou maisons individuelles situés dans une zone contaminée (renseignez-vous auprès le la mairie ou de la préfecture). L’état parasitaire doit dater de moins de 3 mois et être annexé à la promesse de vente.

L'état des risques naturels et technologiques

Si vous achetez dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit fournir obligatoirement cet état.

Les labels de construction

Si vous achetez dans le neuf, renseignez-vous sur les labels dont bénéficie la construction (labels Qualitel, Promotélec, ...). S’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble en construction ou à construire, étudiez soigneusement le contrat de réservation qui vous sera remis par le vendeur.

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Les frais de notaire

Ils représentent la majorité des frais liés à votre acquisition. L'intervention du notaire est obligatoire. Son rôle consiste notamment à collecter des frais et taxes pour le compte de l'état et des collectivités locales. De plus, il se charge de légaliser le contrat, d'en faire la publicité au journal officiel et d'informer les parties engagées.

Les frais de notaire comprennent :

• La rémunération du notaire : elle est fixée selon un barème national et elle est proportionnelle au prix de la vente. Cette somme ne couvre pas le rôle d'intermédiaire du notaire, si c'est lui qui s'est occupé de la transaction.
• Les droits et taxes liés à l'acquisition : les droits de mutation (taxe de publicité foncière et enregistrement) ou la TVA (selon que le bien est neuf ou ancien), le salaire du conservateur des hypothèques,...). Ces droits et taxes, collectés par le notaire, sont reversés au Trésor Public.
• Les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés pour réunir les pièces du dossier : extrait cadastral, certificat d'urbanisme, état hypothécaire, les éventuels honoraires d'huissier ...

Tous ces frais représentent 6 à 7% du montant de la vente dans l'ancien et 3 à 4% dans le neuf. Vous devrez vous acquitter de ce montant au moment de la signature de l'acte de vente. Un état détaillé des frais engagés vous parviendra quelques temps après.

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Les frais annexes

Le montant de la vente sera majorée d'une série de frais qu'il est bon de connaître afin de faire des prévisions exactes.

Frais liés à l'emprunt :

• Ouverture et instruction du dossier
• Assurances : l'une est obligatoire (décès-invalidité) et l'autre (perte d'emploi), souvent facultative, peut être obligatoire si le bien va devenir votre résidence principale. S'il est destiné à la location, le revenu locatif peut limiter les risques
• Frais d'hypothèque, appelés aussi garantie hypothécaire : cette garantie permet à la banque, en cas de défaillance de l'emprunteur, de saisir le logement, de le faire vendre, et de se rembourser sur le prix de la vente
• Intérêts intercalaires, en cas d'acquisition d'un logement en cours de construction : ils servent à couvrir la différence entre le moment où le prêt est débloqué et le moment où vous commencez à rembourser les échéances.

Frais liés à la transaction : les honoraires de l'agent immobilier ou de l'administrateur de bien et les frais de notaire.

Taxes, droits et charges :

• TVA dans le cas d'un achat dans le neuf
• Taxe de publicité foncière
• Droit départemental d'enregistrement pour un achat dans l'ancien
• Taxe additionnelle communale pour un achat dans l'ancien
• Participation aux charges et au fonds de roulement pour un achat en copropriété
• Impôts locaux
  (taxe foncière, taxe d'habitation, redevance enlèvement des ordures ménagères).

Attention : Une partie de ces taxes peuvent être incluses dans les frais de notaire.

Frais liés à l'emménagement :

• Déménagement
• Assurance multirisque habitation
• Travaux éventuels
• Frais d'installation

Le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat qui définit les modalités selon lesquelles les deux parties vont vendre et acheter le bien concerné. Le délai qui sépare cet avant contrat et l’acte authentique permet de procéder à un certain nombre de formalités, en attendant la signature de l’acte notarié. Pendant ce délai, l’agent immobilier et le notaire vérifieront le « pedigree » du bien (propriété, hypothèque etc), réunit les pièces indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, etc.) et le notaire rédigera l’acte authentique. Dans le même temps l’acquéreur effectue les démarches, auprès de son organisme de crédit, pour l’obtention du prêt immobilier.

L’acquéreur doit verser, au moment de la signature du compromis, une indemnité d’immobilisation, sous forme d’un acompte de 10% du montant total de la vente. Ces 10% peuvent être ramenés à un montant inférieur, de gré à gré entre les parties. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, pendant lequel il peut, à tout moment, annuler la vente sans justification. Dans ce cas, la somme versée lui sera restituée dans un délai de 21 jours.

Si le délai de 7 jours s’écoule sans rétractation, la somme versée est définitivement acquise, sauf en cas de rupture du compromis pour une des causes suspensives prévues à l’avant-contrat (non obtention du prêt par exemple).

Les conditions suspensives

L’avant-contrat doit notifier clairement les conditions selon lesquelles les engagements souscrits peuvent être annulées. Les parties peuvent être libérées de leurs engagements et les indemnités d’immobilisation remboursées.

La condition suspensive d'obtention de prêt permet à l’acquéreur, qui doit recourir à un emprunt, de se libérer du compromis de vente au cas où il n’obtiendrait pas le prêt.

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L'acte authentique

Au jour de L'acte authentique le vendeur s’engage à remettre le bien concerné et l'acquéreur à payer au vendeur le prix convenu.

Ce document doit obligatoirement être rédigé par un notaire, généralement celui du vendeur. L’acquéreur peut également faire intervenir le sien, sans surcoût.

Le notaire vérifie que les deux parties signataires sont d’accord sur leurs engagements réciproques. Il procède donc à la lecture de l’acte de vente au cours de la séance de signature.
C’est au cours de cette séance que l’acquéreur verse le solde du montant de la vente et les frais de notaire.

L’original de l’acte de vente est conservé par le notaire et une copie authentique est remise à l’acquéreur. C’est le titre de propriété qui lui permet de faire valoir ses droits de propriétaire. Il ne lui reste plus qu’à recevoir les clés du bien.

Dans un délai de 6 mois à un an, l'acte de vente est transmis au bureau des hypothèques pour être enregistré et publié.

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Acheter à deux

L'achat d’un bien à deux mais hors du cadre du mariage présente des dispositifs légèrement différents selon les cas.

Si vous achetez en union libre

Plusieurs formules existent, en fonction de votre situation juridique et fiscale. Il est conseillé de faire appel à un notaire qui vous orientera vers la solution la mieux adaptée à votre cas.

Si vous achetez dans le cadre d’un PACS

Les partenaires d’un PACS sont solidaires pour toutes les dépenses concernant le logement commun, notamment pour le remboursement du prêt, qu’ils aient emprunté conjointement ou non. Cette solidarité ne peut cesser qu’à la résiliation du PACS.

Tout comme un couple marié, les partenaires de PACS peuvent bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL) ou de l’allocation logement. Ce sont alors leurs deux revenus qui sont pris en compte.

Chacun des partenaires est indivisaire, c’est-à dire propriétaire d'une quote-part indivise du bien correspondant à sa contribution au financement.

Cela implique notamment que l’un des partenaires ne peut prendre de décision importante concernant le bien commun sans l’accord de l’autre.

Si l’un des partenaires veut mettre un terme à l’indivision, l’autre ne peut la refuser. Si l’un des deux refuse, l’autre partenaire peut engager contre lui des poursuites judiciaires.

Il est conseillé aux partenaires d’établir entre eux une convention d’indivision qui prévoie les modalités en cas de séparation ou de décès.

En l’absence d’une telle convention ou d’un testament en faveur du partenaire, la loi est la suivante :

• En cas de séparation, les deux partenaires peuvent vendre le logement et se partager le montant de la vente selon leurs quotes-parts respectives. Mais si l’un d’eux n’est pas d’accord pour cette disposition, l’autre peut avoir recours au tribunal de grande instance
• En cas de décès, l’héritage est au profit des héritiers. Le partenaire survivant n’a donc aucun droit à l’héritage mais il reste en indivision avec eux.

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Acheter en copropriété

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés régissent l'achat en copropriété. En cas d'acquisition dans une copropriété, vous devenez propriétaire de votre propre appartement (représentant un ou plusieurs lots) et d'une partie indivise de l'immeuble dont il fait partie. Cette quote-part des parties communes concerne non seulement une partie des murs porteurs et de la toiture, mais aussi des équipements et espaces accessibles à tous les copropriétaires comme l'entrée, les couloirs, l'ascenseur ou les éventuels espaces verts.

Concernant les parties communes

Il est important de contrôler tout d’abord la qualité de l’immeuble dans lequel se situe le logement. Pour ce faire, faites vous accompagner d’un professionnel qui vous aidera à contrôler l’état de l’immeuble et de ses équipements. Demandez aussi à consulter le carnet d’entretien qui vous renseignera sur la nature et la date des travaux importants effectués ou à effectuer. Si des travaux sont prévus mais qu’ils ne sont pas encre votés et payés, vous devrez y participer. Le carnet d’entretien, tenu par le syndic et mis à votre disposition par le vendeur, vous renseignera aussi sur le diagnostic technique, les contrats d’assurance et les contrats de maintenance de l’immeuble.

Consultez les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble : ils s’ajoutent à ceux qui concernent votre propre logement (parties privatives).

• Le diagnostic technique vous renseigne sur la fiabilité du clos et du couvert, l’état des canalisations et la sécurité. Il est obligatoire si l’immeuble est mis en copropriété plus de 15 ans après sa date de construction.
• Le dossier technique amiante indique la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux de construction. Sa fiche récapitulative doit obligatoirement être intégrée à l’avant-contrat et à l’acte de vente de votre futur logement.
• Vérifiez si les nouvelles dispositions concernant les ascenseurs sont à jour
  (contrat d’entretien, contrôle technique obligatoire tous les 5 ans, travaux de sécurité).

Concernant les parties privatives

Le métrage loi Carrez vous permet de vérifier que le lot a bien été mesuré par un professionnel. Si la superficie du lot est inférieure de plus de 5% que celle indiquée, vous pouvez obtenir une diminution de son prix.

Renseignez-vous sur le niveau de charges qui correspond au lot que vous souhaitez acquérir. A votre demande, le vendeur vous montrera les états et les compte rendus d’assemblées générales qui vous permettront de vérifier non seulement les finances de la copropriété mais aussi son climat.

Prévoyez dans votre budget les futures provisions sur charges et avances qui incombent à tous les copropriétaires et le montant de l’assurance multirisques habitation que vous devrez souscrire avant d’emménager.

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Vous vendez

Produit phare de votre agence « Guy Hoquet l'Immobilier » Aix en Provence, le Fichier Immobilier des Professionnels d’Aix en Provence s'adresse au client vendeur. En sus des services classiques offerts en agence, il engage cette dernière à mettre en place un ensemble d'actions supplémentaires afin de devenir votre partenaire unique dans la vente de votre bien.

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Le Suivi

• Compte rendu écrit de chaque visite effectuée sur votre bien.
• Transmission immédiate de toute proposition d'achat.
• Prise en charge de toutes les démarches administratives.
• Présence de votre conseiller en immobilier à la signature notaire.

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